香港資產市場泡沫大到呢…..

自問唔係財經專家,好少寫財金嘢。但近期做咗唔少觀察同思考分析,姑且班門弄斧扮下嘢充大頭鬼講兩句。

「資產泡沫」呢四個字大家都聽得多,一般嘅理解係資產價值高至不合理水平,與市場承接力反映嘅價值脫節,但仍然繼續上升;「爆破」之意就是市場失去承接力,資產價值急速下跌;另因為償還資產抵押借貸出現困難,導致金融系統運作出現異常,衍生一連串經濟環境出現萎縮嘅情況。

再深入啲就無謂講,我亦唔太曉得用文字表達。但事實上,香港嘅各種資產市場,其價值早已高至不合理水平,「泡沫」形成好耐。只不過港燦「執輸行頭慘過敗家」與及「有買遲無買錯」嘅思想,明明與市場承接力反映嘅價值脫節,仍然繼續「追貨」推動資產價格上升,結果泡沫越吹越大。

例如尋日講嘅小巴牌照,市場高位750萬係响2010至2011年出現,當時升市嘅背景係市場憧憬成功爭取「加座位」之後,紅色小巴司機增加收入就可以加租,或專線小巴客量上升反映的租金價值增加。另外,當年支那匪區經濟處於升軌,消費力向境外流出,香港之「蝗禍」推高零售市場購買力,亦增加公共運輸需求。

想當年,紅色小巴每日車租確實在四個位水平,由$1000 – $1200。車主每月可獲取三萬多元租金收入,扣除維修等支出後的剩餘償還按揭能力達$28,000。以利率P-2.5% p.a.、25年還款期、每100萬每月還款額約$4,400 做八成按揭做推算,相當於牌價高達790萬。但是當年紅VAN 司機或專線小巴每車計的實際收入能否應付租金水平?

根據運輸署統計數字,過去十年公共小巴每日乘客量約160萬人次,攤分4350部小巴,每部車每日載客367人次。假設平均車費 $10.0 計算,每部小巴每日車費收入$3,670.0。但入油/入氣無咗$500,紅VAN仲有「收陀地」又無幾百,交埋租剩低嘅先係司機自己袋。

以16座位計算,每日每車載客367人次相當於要跑23個單程。撇除「通宵線」,一般每部小巴每日運作約18小時,23÷18=1.28,即係每45分鐘就要行完一程。做唔做到呢?撇除每日嗰兩至三個小時嘅繁忙時間「人等車」,一般時段嗰15個鐘,「扎艇」等打爆16個開車需時平均7-8分鐘,再加站頭排隊平均輪候4架車 ── 4×7=28分鐘,剩低17分鐘…… 仲未計用「氣艇」一定無得偷雞孭住客去排隊 (法例其實規定去入油車上唔可以有乘客)「又做少轉」。

扣埋入油/氣、「陀地」、交租,平均司機「剩袋」大約 $1,000。以2010-11年嘅經濟條件,叫做「好過打工囉」。當年嘅租金水平唔可以話吸引,只算是「仲可以接受」。但鐵路及巴士嘅競爭以至霸權,未能對後市承接有樂觀展望。可以話會形成泡沫嘅條件已經出現。

又例如最多人講嘅的士牌照,過去我寫過嘅「炒牌方程式」,就是不斷加價然後加車租,增加還款能力提高牌價估值。撇除 Uber 嘅競爭,的士嘅收費水平是否為市場所接受,十幾年嚟其實係一個問號。

若果比較新加坡搭的士由樟宜機場去武吉班讓31km,咪錶收費 SG$33.00 (折算 HK$188.0),香港的士就要收 $239.5,已經搵到答案係NO;甚至再對比埋新加坡是平治E Class 而香港只係擺兩件行李都尾冚閂唔埋嘅爛鳩豐田Comfort,香港嘅的士收費水平根本就垃圾級!

(新加坡親友提供的收據)

既然過去十幾年香港的士嘅收費水平處於不合理水平,即係市場承接力同樣的「未能有樂觀展望」,亦係開始形成泡沫。只不過「炒牌方程式」實在太萬試萬靈,而司機亦搵到方法「後市追貨」(那管是合法不合法,最緊要有方法!),至少在租金回報方面提供承托。但是「托市」方法不擇手段,連違法嘅揀客劏客乜都齊,就如股市散戶「借財仔做孖展」的冒險急進,泡沫就急速擴大。Uber 嘅出現及私家車數目飊升,造成車費收入「存在不明朗因素」;套用返小巴嘅情況,司機搵唔夠交唔起租,牌價就有下調嘅壓力。事實上,的士牌價由2014年最高峰嘅725萬「回落」至580萬,市值蒸發咗145萬,跌幅達兩成。

撇除黎敦義筆下「的士牌是不義之財」嘅講法,的士牌價到底在乜嘢水平先至叫合理?以每更的士平均做25枝旗,每枝旗平均$60,總收入$1,500.0;減去燃料約$230,餘下$1,270.0。司機「剩袋」起碼$900.0 我認為先叫做合理 (開工25日,即每月搵大約$23,000 唔過份吖),即係每更租金頂盡$370.0。每月租金收$11,300.0,計算返按揭供款(七成至八成),即係牌價嘅合理水平330-360萬,正正就是2003-09年嘅水平。或反過嚟講,每個的士牌嘅泡沫仲有200萬,總計逾30億。

講到「資產」當然一定要講樓市,目前一手樓平均呎價約$16,000。同樣地以實際購買力計算一下到底有幾不合理。

根據政府統計處响3月公佈嘅調查,個人平均每月入息中位數是$16,800,以家庭為單位計算則是$27,600。以目前金管局規定及銀行按揭審批準則,供款額佔家庭收入上限45%計算,即係約$15,000 – $16,000;按揭比例上限為物業價值的60%,或透過按揭保險計劃提高至最高90%;利率以P-2.5% p.a.、25年還款期,得出按揭金額為360萬,相當於樓價介乎400-600萬之間。

當下的Nano flat面積約200呎,平均售價$300萬。銀碼 matched 入息中位數,但200呎「邊撚係人住架DLLM」。何謂合適人均居住面積,相信以新加坡組屋作參考標準唔會有太多人反對。新加坡建屋發展局目前訂定的「人均居住面積」建議指標為不少於25平方米,相當於約270呎,講緊係香港mode的「實用面積」喎。即是話要兩個人要無「土地問題」,最少要有540呎,相當於「建築面積」起碼700呎。如果有「中出」打算,即係預期最少有三個人居住,即是「建築面積」起碼900呎。

正式計數之前就睇下新加坡嘅組屋嘅單位面積。最細的「兩房式」(香港mode 交樓時一房一廳,可橺多一間房) 面積45平方米 (490呎),「三房式」(兩個浴室)面積65平方米(700呎)。

樓價介乎400-600萬,「要有地方扑嘢」約600-700呎嘅單位,相當於平均呎價$7,850;要能「繼後香燈」嘅單位就要大約900呎,平均呎價是$5,500。拉上補下、左加右減、七除八扣…… 即係合理嘅呎價水平係大約 $6,000 左右。現時呎價水平高出逾兩倍;近三年市區新樓平均面積不超過300呎,同實際「可以俾人住」嘅差距最少兩倍。呢隻泡沫嘅體積真係「超級大笨象」。順便講埋,直至2018年3月底本港未償還住宅按揭總額為12,284億港元。

呢堆泡沫點形成,就無謂再多講喇。承如前段,在港燦「有買遲無買錯」嘅思想及心態,姑且「政治不正確」咁講,本港經濟有乜起事上嚟,唔可以怪晒支那共匪嘅。睇路啦各位。

返回主頁

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*