買樓追貨然後仆街,唔係無前科

香港人(尤其是港燦) 一講到買樓,總會抱住「有買遲無買錯」嘅思想,仲一日到黑諗住「寧買當頭起」趁升勢「追貨」,唔會理啲盤嘅呎數質素;但當跌市嘅時候就好少可會諗住「執平貨」,而係諗身家縮水甚至「負家產」而唔敢貿然入市。

前文《香港資產市場泡沫大到呢…..》其中一部份提到,樓市已經同實際購買力有幾大脫節,另相對地發展商推出「都唔撚係人住」嘅 Nano Flat,一於將貨就價 ── 呎價高就起細呎數「質低」總樓價。翻查歷史,類似嘅市場情況唔係未出現過。

時光倒流到1994-96年,當時香港嘅樓市,市區的呎價由已經同實際購買力脫節嘅大約 $6,000 繼續升至約 $9,000 左右水平,當時唔少港人埋怨樓價飛升唔知點上車,幸好當時仲係「英國殖民走狗」管治,仲有居屋可以選擇。但另一邊廂,就有「財演」話升勢將會持續,預計可見「萬元戶」呎價 $10,000 水平。好多港人驚死「遲啲再升就更加買唔到」,係咁狗衝,仲出現「排隊黨」。

去到1996年尾,由中電及長實合資興建嘅海逸豪園準備開售 (終於醒起置頂張相係邊度呢!)。長實就不斷「放風」有可能呎價過萬,但同時就話將提供一房單位「配合市場購買力」。所指嘅係第1座A, H 及第5座D, E 單位,建築面積467至535呎。

到97年3月開售,長實話「平均呎價 $9,500」,咁就吸引到班「水魚」埋去。但一房單位 (唔計第1座低層對住變壓站「面璧」嘅「超筍價」)銀碼由四百幾萬起至逾五百萬,呎價維到大約$8,500至接近$11,000。嗱嗱嗱,細呎數撳低銀碼但「晾住」呎價嘅招數「考古出土」。之後到98年「亞洲金融風暴」一個大浪,全香港樓市「哀鴻遍野」,呢堆一房單位蝕讓、銀主盤低水見260萬,呎價跌穿 $5,000,下跌幅度勁過大市!

點解呢隻一房單位會好似食瀉藥咁?當年長實「吹風」話會有呢隻單位,其實冚世界都話長實將貨就價起埋呢「得一個房點撚樣俾人住呀」嘅單位。仲有唔少人話實用率仲衰過「黃埔二期死碌鳩」── 黃埔花園第二期 (聚寶坊商場上面) 最細嘅單位,建築面積469呎,進行比較。

對比近年嘅樓市,Nano flat 嘅呎數比海逸一房仲縮水;對照返海逸豪園嘅歷史,要是香港樓市再有乜嘢「頭暈身㷫」,呢咋「都唔撚係人住」嘅 Nano Flat 將會有嘅「死狀」唔慘烈得過當年?!

本港銀行今晚(8AUG) 突然宣佈調整按揭息率上限,由2.25%p.a.加0.1個點子到2.35%p.a.。就咁睇數字「好細之嘛」,但識計數就會知到以供款期25年計,每100萬按揭額嘅每月供款額就增加逾$60,即係按揭額 500萬每月供款增加超過 $300。乘返25年即係「供多咗」接近十萬銀。你話對後市無影響,真係發夢啦你!所以,唔好話我把口賤,仲諗住「追貨」嘅準備仆街都唔怕,驚死執輸買咗先算連Nano Flat 都買嘅就準備「跳樓」啦。

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